اخذ موافقت رسمی کلیه مالکان آپارتمانها جهت تغییر کاربری ساختمان اعماز آپارتمان و انباری و پارکینگ، نهتنها ضرورت قانونی ندارد بلکه یک تکلیف مالایطاق است که نه خاستگاه حقوقی و ثبتی دارد و نه مبنای قانونی و عرفی و شرعی.
اساساً اصطلاح "تغییر کاربری"، یک اصطلاح شهرسازی است و در برنامهریزی شهری، کاربرد دارد. و بههیچوجه، در هیچیک از متون حقوقی اعماز حقوق ثبت، عبارت " تغییر کاربری ثبتی"، ملاحظه نشده است. بنابراین، مستند به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و نیز قوانین شهرداری و ضوابط معماری و شهرسازی، اخذ موافقت رسمی مالکان جهت تغییر کاربری ساختمان اعماز آپارتمان و انباری و پارکینگ، نهتنها ضرورت قانونی ندارد بلکه یک تکلیف مالایطاق است که نه خاستگاه حقوقی و ثبتی دارد و نه مبنای قانونی و عرفی و شرعی؛ و صرفاً برخاسته از مفاد یک دستورالعمل است که زیر عنوان "دستورالعمل تفکیک آپارتمانها"، بهتاریخ 20/05/1382 به تصویب معاونت (وقت) رییس قوهقضائیه و رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، رسیده است.
مقررهای که کمتر موضوع پژوهش حقوقی حقوقدانان بودهاست ولیکن، وقتی از سوی برخی کارشناسان متخصص امور ثبتی ازجمله اعضای کمیسیون بررسی قانون و آییننامه مستقر در ادارهکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مورد بررسی قرار گرفته است، با چالشهایی روبهرو شده که حکایت از وجود کمشماری نقطهضعف از حیث مقرراتگذاری، دارد؛ هرچندکه همین اعلامنظر هم، نکتههایی نادرست را توجه میدهد که بسیار محل تأمل حقوقی است.
ازآنجاکه نظام اداری و سازمانی کشور، مجوزمحور است، تغییر کاربری، اگرچه نیاز به اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح دارد ولیکن، بهطور قطع و یقین، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در هیچ شرایطی و با هیچ ضابطه و قانونی، مرجع صالح جهت صدور مجوز تغییر کاربری نبوده، نیست و نخواهد بود. چراکه نه نخستین قانون ثبت اسناد (مصوب سال 1290) و نه قوانین ثبتی اخیرالتصویب و نه اصلاحات بعدی قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب سال 1310) و نه حتا قانون تملک آپارتمانها و نه آییننامهی اجرایی آن و نه هیچ مقررهی دیگری، از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، بهعنوان مرجع صالح رسیدگی به امر تغییر کاربری (نه اراضی و نه املاک؛ اعماز ساختمانها و آپارتمانها و انباری و پارکینگ)، یاد نکرده است. بنابراین، موافقت یا مخالفت با هرگونه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها، واقع در حریم شهرها و خارجاز محدوده شهرها، وفق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها (مصوب سال 1374 و اصلاحی سال 1385)، کمیسیون تبصرهی یک مادهی یک قانون یادشده است و متولی اصلی و مرجع قانونی تغییر کاربری اراضی واقع در محدوده شهرها، کمیسیون ماده ۵ شورایعالی معماری و شهرسازی است و شهرداریها هم، در این خصوص، هیچ صلاحیتی ندارند. شایان توجه است که هرچند ممکن است اعضای کمیسیون ماده ۵ شورایعالی معماری و شهرسازی، در هر استان و در شهر تهران، متفاوت باشند ولیکن غالباً افراد حقیقی از شهرداری، استانداری، شورای شهر (یا نمایندهی وزارت کشور درصورت نبودِ شورای شهر) و حسب مورد از سایر سازمانهای مرتبط، وظایف قانونی این کمیسیون را نمایندگی میکنند.
ضمن اینکه تبصرهی ۳ مادهی 2 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۳۱/03/۱۳۷۴ که اشعار میدارد؛ "ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیأتها و مراجع مربوط مکلفند در موارد تفکیک، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغها و تغییر کاربری آنها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها، از سازمانهای جهادکشاورزی وزارت جهادکشاورزی استعلام نموده و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند."، مؤید همین معنا و مفهوم حقوقی است که ادارات ثبت اسناد و املاک، در موارد تغییر کاربری اراضی زراعی و باغهای واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها، وظیفه دارند که از سازمانهای جهادکشاورزی وزارت جهادکشاورزی استعلام نموده و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند.
بنا بر این، پرواضح و روشن است که اساساً موضوع تغییر کاربری صرفاً نسبتبه زمین و عرصهی املاک، قابل بررسی قانونی است و نسبتبه عین و اعیانیِ اراضی و املاک و ساختمانها و آپارتمانها و انباری و پارکینگ و مانند آن، وفق قوانین جاری کشور، موضوعیت ندارد. چراکه مطابق با قانون، صرفاً "بررسی و تصویب تغییر کاربری اراضی"، وظیفهی کمیسیون ماده ۵ شورایعالی معماری و شهرسازی، است. این کمیسیون فقط وظیفه دارد که تعیین کند؛ آیا یک قطعه زمین واقع در محدوده شهر، میتواند برای منظوری غیر از آنچه در طرح تفصیلی شهری تعیین شده است، استفاده شود یا خیر.
با عنایت به تبیین و تشریح حقوقی قوانین پیشگفته، بهنظر میرسد که دستورالعمل تفکیک آپارتمانها، از چالشی اساسی رنج میبرد. و آن، اینکه فلسفهی ابتدایی تهیهی دستورالعمل موردبحث، ایجاد وحدت رویه در امر تفکیک آپارتمانها در تمامی واحدهای ثبتی یعنی یکنواختی انجام فرایند تفکیک آپارتمانها در ادارات ثبت اسناد و املاک و پیروی یکسان این ادارات از مراحل انجام عملیات ثبتی تفکیک آپارتمانها بودهاست، بهنحویکه رو